หมวดหมู่: นานาสาระ

ผจก.นิติบุคคล และคณะกรรมการ ทำหน้าที่ของคุณครบหรือยัง!!!

พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ซึ่งมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 4 ก.ค. 2551 ได้แก้ไขเพิ่มเติมหลักเกณฑ์ต่างๆ จากพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ค่อนข้างมาก โดยมีวัตถุประสงค์ที่สำคัญคือ เพื่อแก้ไขปัญหาต่างๆ ซึ่งมีการร้องเรียนจากผู้เกี่ยวข้องผ่านกรมที่ดิน ได้มีปัญหาที่เกิดขึ้นจากการบริหารจัดการของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ปัญหาที่เกิดจากผู้ประกอบการ และปัญหาที่เกิดจากผู้ซื้อห้องชุด

กรมที่ดินได้รวบรวมปัญหาที่เกี่ยวข้องกับการบังคับใช้พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ในรูปแบบถามตอบดังนี้

– ผู้จัดการจะต้องรับโทษตามพระราชบัญญัติอาคารชุดในกรณีใดบ้าง และมีโทษอย่างไร

1.กรณีไม่ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่เจ้าของร่วมภายใน 15 วันนับตั้งแต่วันที่ได้รับคำร้องขอและเจ้าของร่วมได้ชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ครบถ้วนแล้ว

2.กรณีไม่จัดให้มีการทำบัญชีรายรับรายจ่ายประจำเดือน และติดประกาศให้เจ้าของร่วมทราบภายใน 15 วันนับแต่วันสิ้นเดือน และต้องติดประกาศเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 15 วันต่อเนื่องกัน ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 5 หมื่นบาท และปรับอีกไม่เกินวันละ 500 บาท ตลอดเวลาที่ยังไม่ปฏิบัติให้ถูกต้อง

3.กรณีไม่นำมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเรื่องการแก้ไขเพิ่มเติมข้อบังคับไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาท

4.กรณีไม่นำมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเรื่องแต่งตั้งผู้จัดการไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาท

5.กรณีไม่นำมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเรื่องแต่งตั้งกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาท

6.กรณีไม่จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกภายใน 6 เดือนนับแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อแต่งตั้งคณะกรรมการและพิจารณาให้ความเห็นชอบข้อบังคับ และผู้จัดการที่จดทะเบียนตามที่ได้ยื่นขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดไว้แล้วต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาท

7.อาจต้องถูกลงโทษตามมาตรา 71 ซึ่งเป็นบทกำหนดโทษสำหรับนิติบุคคลอาคารชุดฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติตามมาตรา 38/1 มาตรา 38/2 และมาตรา 38/3 ซึ่งหากไม่สามารถพิสูจน์ได้ว่ามิได้มีส่วนในการกระทำผิดนั้น โดยมาตรา 38/1 38/2 38/3 มีรายละเอียดดังนี้

มาตรา 38/1 ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดทำ งบดุลอย่างน้อย 1 ครั้งทุกรอบ 12 เดือน โดยให้ถือว่าเป็นรอบปีในทางบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุดนั้น

งบดุลตามวรรคหนึ่งต้องมีรายการแสดงจำนวนสินทรัพย์และหนี้ของนิติบุคคลอาคารชุดกับทั้งบัญชีรายรับรายจ่าย และต้องจัดให้มีผู้สอบบัญชีตรวจสอบ แล้วนำเสนอเพื่ออนุมัติในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมภายใน 120 วันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชี

มาตรา 38/2 ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดทำรายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินงานเสนอต่อที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมพร้อมกับการเสนองบดุล และให้ส่งสำเนาเอกสารดังกล่าวให้แก่เจ้าของร่วมก่อนวันนัดประชุมใหญ่ล่วงหน้าไม่เกิน 7 วัน

มาตรา 38/3 ให้นิติบุคคลอาคารชุดเก็บรักษารายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินงานและงบดุล พร้อมทั้งข้อบังคับไว้ที่สำนักงานของนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่หรือเจ้าของร่วมตรวจดูได้ รายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินงานและงบดุลตามวรรคหนึ่ง ให้นิติบุคคลอาคารชุดเก็บรักษาไว้ไม่น้อยกว่า 10 ปีนับแต่วันที่ได้รับอนุมัติจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม

ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 1 หมื่นบาท

คำถามเกี่ยวกับคณะกรรมการอาคารชุด

– อาคารชุดจำเป็นต้องมีคณะกรรมการอาคารชุดทุกอาคารชุดหรือไม่

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ซึ่งมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 4 ก.ค. 2551 กฎหมายกำหนดให้ทุกอาคารชุดต้องจัดให้มีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่า 3 คน แต่ไม่เกิน 9 คน การแต่งตั้งกรรมการผู้จัดการต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติแต่งตั้ง

การแต่งตั้งกรรมการมีผลนับแต่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติแต่งตั้ง แต่อาจใช้บังคับบุคคลภายนอกไม่ได้หากยังไม่นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

– ใครบ้างมีสิทธิได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการ

1.เจ้าของร่วมหรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม

2.ผู้แทนโดยชอบธรรม ผู้อนุบาล หรือผู้พิทักษ์ในกรณีที่เจ้าของร่วมเป็นผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถ หรือคนเสมือนไร้ความสามารถ แล้วแต่กรณี

3.ตัวแทนของนิติบุคคลจำนวน 1 คน ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นเจ้าของร่วม

ในกรณีที่ห้องชุดใดมีผู้ถือกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของร่วมหลายคนให้มีสิทธิได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการจำนวน 1 คน

– กรรมการมีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละกี่ปี

คราวละ 2 ปี แต่จะดำรงตำแหน่งเกิน 2 วาระติดต่อกันไม่ได้ เว้นแต่ไม่อาจหาบุคคลอื่นมาดำรงตำแหน่งได้

– เมื่อกรรมการครบกำหนดตามเวลาแล้ว ระหว่างที่ยังไม่มีการแต่งตั้งกรรมการขึ้นมาใหม่ ใครเป็นผู้มีอำนาจหน้าที่แทนกรรมการดังกล่าว

เมื่อครบกำหนดวาระการดำรงตำแหน่งแล้ว หากยังไม่ได้มีการแต่งตั้งกรรมการขึ้นใหม่ ให้กรรมการซึ่งพ้นจากตำแหน่งตามวาระนั้นปฏิบัติหน้าที่ต่อไปจนกว่ากรรมการซึ่งได้รับแต่งตั้งใหม่เข้ารับหน้าที่

– ใครเป็นผู้แต่งตั้งกรรมการ

กรรมการแต่งตั้งโดยมติที่ประชุมใหญ่ตามมาตรา 44 คือได้รับคะแนนเสียงข้างมากของ เจ้าของร่วมที่เข้าประชุม โดยมีองค์ประชุมคือหนึ่งในสี่ของจำนวนเสียงลงคะแนนทั้งหมด ในกรณีเจ้าของร่วมมาประชุมไม่ครบองค์ประชุมคือมีผู้มาประชุมคะแนนเสียงรวมกันไม่ถึงหนึ่งในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมดให้เรียกประชุมใหม่ภายใน 15 วันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และการประชุมใหญ่ครั้งหลังนี้ไม่บังคับว่าจะต้องครบองค์ประชุม

– การแต่งตั้งกรรมการต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หรือไม่

กฎหมายกำหนดให้ผู้จัดการต้องนำมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมที่มีมติแต่งตั้งกรรมการไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ

– การแต่งตั้งกรรมการมีผลเมื่อใด

มีผลเมื่อที่ประชุมใหญ่มีมติแต่งตั้ง แต่อาจไม่สามารถใช้ยันแก่บุคคลภายนอกได้ หากยังไม่นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

– ถ้าผู้จัดการไม่นำมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมไปจดทะเบียนแต่งตั้งกรรมการต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วัน ผลทางกฎหมายเป็นอย่างไร

มติที่ประชุมเจ้าของร่วมยังมีผล แต่ผู้จัดการมีโทษฐานฝ่าฝืนมาตรา 69 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาท

– คุณสมบัติของบุคคลที่จะได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการมีอย่างไรบ้าง

บุคคลซึ่งจะได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการต้องไม่มีลักษณะต้องห้ามดังต่อไปนี้

1.เป็นผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถ หรือคนเสมือนไร้ความสามารถ

2.เคยถูกที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมให้พ้นจากตำแหน่งกรรมการ หรือถอดถอนจากการเป็นผู้จัดการเพราะเหตุทุจริต หรือมีความประพฤติเสื่อมเสียหรือบกพร่องในศีลธรรมอันดี

3.เคยถูกไล่ออก ปลดออก หรือให้ออกจากราชการ องค์การ หรือหน่วยงานของรัฐหรือเอกชน ฐานทุจริตต่อหน้าที่

4.เคยได้รับโทษจำคุกโดยคำพิพากษาถึงที่สุดให้จำคุก เว้นแต่เป็นโทษสำหรับความผิดที่ได้กระทำโดยประมาทหรือความผิดลหุโทษ

– กรรมการมีหน้าที่อย่างไร

คณะกรรมการมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้

1.ควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด

2.แต่งตั้งกรรมการคนหนึ่งขึ้นทำหน้าที่เป็นผู้จัดการ ในกรณีที่ไม่มีผู้จัดการหรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ตามปกติได้เกิน 7 วัน

3.จัดประชุมคณะกรรมการ 1 ครั้งในทุก 6 เดือนเป็นอย่างน้อย

4.หน้าที่อื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง (ปัจจุบันยังไม่มีการออกกฎกระทรวงกำหนดหน้าที่ของกรรมการแต่อย่างใด)

– ในกรณีคณะกรรมการแต่งตั้งกรรมการขึ้นทำหน้าที่เป็นผู้จัดการต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หรือไม่

ไม่ต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เนื่องจากไม่ใช่เป็นเรื่องแต่งตั้งผู้จัดการ แต่เป็นกรณีคณะกรรมการแต่งตั้งกรรมการขึ้นทำหน้าที่เป็นผู้จัดการ (ชั่วคราว) เนื่องจากไม่มีผู้จัดการ หรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ได้ตามปกติได้เกิน 7 วัน

– การถอดถอนผู้จัดการ (ชั่วคราว) ที่เป็นกรรมการแต่ได้รับการแต่งตั้งจากคณะกรรมการให้ทำหน้าที่เป็นผู้จัดการ ต้องใช้มติคะแนนของเจ้าของร่วมเท่าไร

เนื่องจากบุคคลดังกล่าวเป็นกรรมการไม่ใช่ผู้จัดการ เพียงแต่ได้รับแต่งตั้งจากคณะกรรมการไปทำหน้าที่ผู้จัดการในกรณี

1.ไม่มีผู้จัดการ

2.มีผู้จัดการแต่ผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ตามปกติได้เกิน 7 วัน

ดังนั้น เมื่อมีการแต่งตั้งผู้จัดการแล้วหรือผู้จัดการที่มีอยู่สามารถปฏิบัติหน้าที่ได้ตามปกติแล้ว กรรมการดังกล่าวก็พ้นจากหน้าที่ผู้จัดการทันที โดยไม่ต้องใช้มติถอดถอนจากเจ้าของร่วม

– การเปลี่ยนตัวกรรมการเพื่อทำหน้าที่ผู้จัดการกระทำได้หรือไม่

กระทำได้โดยมติเสียงข้างมากของคณะกรรมการ

ในกรณีนี้ไม่สามารถใช้มติคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมให้มีการเปลี่ยนแปลงตัวกรรมการให้มาทำหน้าที่ผู้จัดการได้ เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้เป็นอำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการ กรรมการดังกล่าวพ้นหน้าที่จากการเป็นผู้จัดการทันทีนับแต่เสียงข้างมากของคณะกรรมการมีมติให้เปลี่ยนตัวกรรมการเพื่อทำหน้าที่ผู้จัดการ และกฎหมายไม่ได้กำหนดให้ต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่อย่างใด

– คณะกรรมการต้องรับโทษตามพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ ในกรณีไหนบ้าง อย่างไร

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ ไม่ได้กำหนดโทษสำหรับคณะกรรมการไว้แต่อย่างใด คงกำหนดบทลงโทษไว้เฉพาะประธานกรรมการดังนี้

กรณีที่ 1 ประธานไม่จัดให้มีการประชุมคณะกรรมการตามคำร้องขอของกรรมการตั้งแต่ 2 คนขึ้นไป ภายใน 7 วันนับแต่วันที่ได้รับการร้องขอ ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาท

กรณีที่ 2 ไม่จัดประชุมคณะกรรมการทุก 6 เดือน ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาท

– กรรมการนิติบุคคลที่ดำรงตำแหน่งอยู่ก่อนพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลบังคับใช้ (4 ก.ค. 2551) มีผลอย่างไร

กฎหมายกำหนดให้ดำรงตำแหน่งต่อไป จนกว่าจะครบตามวาระที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ หรือจนกว่าที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมจะมีการแต่งตั้งกรรมการขึ้นใหม่

บัตรประชาชนใช้อย่างไรจึงจะปลอดภัย

จ้างช่างไฟไม่มีใบอนุญาต จับ คนจ้าง 30,000 ช่าง 5,000

เราได้พูดถึงเรื่องการประกาศใช้ พ.ร.บ. ส่งเสริมการพัฒนาฝีมือแรงงาน (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2557 ที่จะมีผลบังคับให้ช่างไฟฟ้าภายในอาคารทุกคนจะต้องผ่านการทดสอบเพื่อรับหนังสือรับรองความรู้ความสามารถ ตั้งแต่ วันที่ 26 ตุลาคม 2559 ที่จะถึงนี้ ซึ่งแน่นอนว่าเมื่อมีการบังคับใช้ก็ย่อมต้องมีอัตราโทษ ซึ่งเราจะมาอธิบายเพิ่มเติมกันในครั้งนี้

อัตราโทษที่กำหนดไว้เกี่ยวกับเรื่องการไม่มีใบอนุญาตของช่างไฟฟ้าภายในอาคาร แต่ฝ่าฝืนทำงาน ได้มีการกำหนดโทษเอาไว้ว่า…

“หากฝ่าฝืนต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาท และผู้จ้างงาน ผู้ไม่มีหนังสือรับรองความรู้ความสามารถทำงานต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 30,000 บาท” !!!

แปลขยายความให้เข้าใจง่ายขึ้นก็คือ หาก ช่างไฟฟ้าผู้ใดที่ยังไม่ได้รับใบอนุญาตดังกล่าว ไปรับงาน หากถูกจับ จะถูกปรับในอัตราไม่เกิน 5,000 บาท ส่วนตัวผู้ว่าจ้าง ที่จ้างช่างไม่มีใบอนุญาตให้มาทำงาน จะถูกปรับในอัตราที่สูงกว่า คือ ไม่เกิน 30,000 บาท !!

สำหรับส่วนตัวของ “ผู้จ้าง” ในที่นี้ต้องอธิบายเพิ่มเติมสักเล็กน้อย เนื่องจากผลที่จะบังคับใช้นั้น ตัวผู้ว่าจ้าง หมายถึง หัวหน้างาน หรือผู้รับเหมาที่จ้างช่างเข้ามาทำงาน ไม่ได้หมายถึง ผู้ที่เป็นเจ้าของบ้าน ยกตัวอย่างก็คือ เจ้าของบ้าน ต้องการต่อเติมอาคาร ก็ไปว่าจ้างผู้รับเหมาให้มาทำงานให้ ซึ่งในทีมของผู้รับเหมาก่อสร้าง ก็จะมีช่างไฟฟ้า ซึ่งหากว่าช่างไฟฟ้าที่เข้ามาทำงานไฟฟ้าภายในอาคาร ที่ว่าจ้างเข้ามานี้ เป็นผู้ที่ยังไม่มีใบอนุญาตรับรอง ตัวของช่างไฟฟ้าคนนั้นจะโดนปรับเป็นเงินไม่เกิน 5,000 บาท ส่วน ผู้รับเหมา ที่ว่าจ้างช่าง จะถูกปรับในอัตราไม่เกิน 30,000 บาท ! ซึ่งกรณีนี้ไม่เกี่ยวกับเจ้าของบ้าน…

เรื่องนี้ถือได้ว่าเป็นยาแรงขนานหนึ่ง ! ที่เกิดขึ้นในวงการช่าง ที่ทั้งช่างไฟฟ้าและผู้รับเหมาจะต้องเอาใจใส่และให้ความสำคัญ ไม่เช่นนั้นก็จะเกิดปัญหาถูกปรับไม่คุ้มกับรายได้… อย่างไรก็ตาม กฎหมายนี้ก็มีเหตุผลในการออกมาบังคับใช้ซึ่งเราก็ควรทำความเข้าใจที่ไปที่มาของมันเสียก่อน…

เหตุผลที่มีการกำหนดกฎเกณฑ์ข้อนี้ขึ้นบังคับใช้ ก็เนื่องมาจาก… การทำงานในสาขาช่างไฟฟ้าภายในอาคาร เป็นอาชีพที่อาจก่อให้เกิดอันตรายต่อบุคคลอื่น หรือต่อสาธารณะ ซึ่งเราจะเห็นได้ว่า บ่อยครั้งที่เกิดไฟไหม้จากสาเหตุไฟฟ้าลัดวงจร ซึ่งเรื่องนี้เกี่ยวข้องกับ ช่างไฟฟ้าภายในอาคาร ซึ่งเป็นไปได้ว่าส่วนหนึ่งของการลัดวงจรเป็น เพราะมีช่างที่ไม่มีทักษะเพียงพอ ไม่ได้รับการเรียนและฝึกฝนอย่างถูกต้อง เป็นช่างแบบครูพักลักจำ หัดทำเองแล้วมารับงาน ซึ่งเป็นไปได้ว่าทำให้เกิดงานที่ไม่ได้ระดับมาตรฐาน ก่อให้เกิดความเสี่ยงที่จะเกิดอันตรายขึ้น การทดสอบเพื่อมอบใบรับรอง ถือเป็นการจัดระบบมาตรฐาน ทำให้เกิดความปลอดภัยที่สูงขึ้น และเรื่องนี้ยังเป็นประโยชน์ กับทั้งเจ้าของบ้าน ผู้รับเหมา และตัวของช่างไฟฟ้าเอง ด้วย ดังนั้น… รีบดำเนินการเสียตั้งแต่ตอนนี้ ! ติดต่อสำนักงานพัฒนาฝีมือแรงงานในจังหวัดของท่าน เพื่อทราบหลักเกณฑ์เพิ่มเติม หรือ สอบถามได้ที่ 02-245-1707 ต่อ 601 หรือ 602 ได้ในวันเวลาราชการ